自治区住房城乡建设厅 中国农业发展银行广西分行关于印发创新融资模式助推城市更新经验的通知

桂建函〔2022〕60号

各市、县（市、区）住房城乡建设主管部门，农业发展银行各市、县分支机构：

2021年11月1日，自治区人民政府印发《广西新型城镇化规划（2021—2035年）》，部署“推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等‘三区一村’改造为主要内容的城市更新行动”。2021年，兴安县、永福县勇于担当，大胆创新，积极探索金融支持城市更新模式，率先启动城市更新项目融资，在不到3个月的时间内完成融资各项工作，于2021年12月17日通过农业发展银行广西分行贷款审批，于2022年1月4日、11日分两次获得贷款3亿元。

现将兴安县、永福县创新融资模式助推城市更新的经验做法印发给你们，请各地结合实际学习借鉴。希望各级住房城乡建设主管部门、农业发展银行各级分行认真贯彻落实党的十九大和十九届历次全会以及中央经济工作会议精神，全面落实自治区第十二次党代会部署要求，坚持政策为大、项目为王、环境为本、创新为要，深挖新型城镇化发展潜力，顺应城市发展规律，尊重人民意愿，进一步开拓进取，创新思路，切实转变城市开发建设方式，积极稳妥实施城市更新行动，为迎接党的二十大胜利召开，建设新时代中国特色社会主义壮美广西做出重大的贡献。

广西壮族自治区        中国农业发展银行

住房和城乡建设厅                  广西分行

2022年1月19日

桂林市兴安县城市更新一期项目

（灵渠片区）

一、项目概况

北有长城，南有灵渠。具有二千多年悠久历史的灵渠，是兴安县最亮丽最吸引人的一张文化名片，是全国重点文物保护单位和著名风景区，也是世界灌溉工程遗产，从古到今一直惠泽着广大人民。由于历史和现实的种种原因，灵渠片区的综合环境并不尽人意，项目片区内建筑多为自建民房，建筑密度较大、年代较长，沿街布置的建筑功能基本为“上宅下商”，整体开发强度低，建筑风貌有待提升。随着县城建设发展，县城内城市病逐渐显露，人车路矛盾突出，公共服务配套不足等问题亟需解决。

桂林市兴安县城市更新一期项目（灵渠片区）建设内容包括城市公共交通、城市基础设施、城市公共服务设施、棚户区改造及历史文化保护传承5大类型项目。项目主要以灵渠和湘江为纽带，充分挖掘“一江两渠”沿岸的资源优势，重点打造灵渠历史文化街区，改造灵渠两岸独具特色的建筑风格和沿河景观带，做好“大灵渠”这篇文章，擦亮“灵渠”这一金色招牌。项目建设内容符合《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）和《住房和城乡建设部等15部门关于加强县城绿色低碳建设的意见》（建村〔2021〕45号）要求。

该项目总投资6.52亿元。其中：项目资本金1.32亿元，占比20.26%，由项目业主自筹；申请农业发展银行（以下简称农发行）贷款5.2亿元，占比79.74%，贷款期限15年（其中宽限期3年），执行政策性银行贷款优惠利率，采用保证担保方式。

二、运作模式

项目采取公司自主经营模式运作，由兴安县国有控股公司作为项目业主，负责项目的投资、建设和运营，以项目自身运营收益作为还本付息来源，以第三方保证担保落实融资增信措施。

三、还款来源

该项目以项目自身运营收入及借款人综合收入作为还款来源，收入来源主要包括：项目建成后水厂经营收入、商铺出租收入、停车位出租收入、物业服务费收入、广告牌出租收入、农贸市场出租收入、安置房出租收入以及借款人股东注资收入等。经测算，建成后本项目在经营期内（即还款期12年内）可实现收入8.62亿元，扣除经营成本和税费后可覆盖项目贷款本金和还款期利息之和7.32亿元，评估综合偿债备付率为1.18。

四、担保措施

项目融资由借款人母公司提供全额保证担保。经测算，保证人担保能力为28.67亿元，能够覆盖项目贷款本息，具备担保能力。

五、项目融资经验做法

（一）政府统筹、银政合作，为项目落地提供有力保障。一方面，兴安县委、县人民政府高度重视城市更新工作，成立了以书记、县长分别任组长、副组长的兴安县城镇更新工作领导小组，不断完善政策机制。兴安县住房城乡建设局牵头开展城市体检，制定《兴安县城市更新工作方案》。另一方面，农发行与政府各部门紧密配合，形成强大合力，责任落实到人，开辟绿色通道，竭力推动融资早落地。项目融资从2021年10月启动到贷款审批落地，历时不到3个月。

（二）科学决策、加快改革，精准选定市场化投融资主体。一方面，兴安县人民政府加快完成了现有国有平台公司改革，迅速组建了具有较大投融资能力的实体公司，将自来水厂等优质资产注入该企业，充实企业经营性资产。另一方面，针对该项目有13个子项目，项目分散、进度不一的实际，充分发挥投融资主体的综合管理能力，积极协调各主管部门和项目业主，确保项目顺利推进，实现建设管理优质高效。

（三）整合资源、优化配置，多渠道确保融资还款可行性。一是充分挖掘项目各项收益，构建层次丰富的还款来源。该项目依托灵渠综合开发进行资源整合，以项目建成后的收入作为主要还款来源，强化项目自身造血功能。二是提供必要的增信措施，考虑到借款人控股股东为实力较强的国有企业，经磋商后确定由借款人控股股东出具股东会决议，明确增资计划，向借款人进行注资，出具《增加注册资本方案》，以货币出资方式分期对其注册资本金进行认缴注资，实现贷款本息的全覆盖。

桂林市永福县城市更新一期项目

一、项目概况

永福县位于广西东北部，桂林西南部，自然环境优美，素有“福寿之乡”的美称。永福县城市更新一期项目通过优化城镇发展格局、完善公共资源供给等合理的“新陈代谢”方式，对城镇空间资源重新调整配置，使之更好地满足人民群众的生活需要、更好地适应经济社会发展实际，进一步推动城镇高质量发展。项目重点对城市基础设施和功能设施进行提升改造，建设内容包括水、电、路、地下管网等基础设施建设，以及城镇图书馆、幼儿园、保障性租赁住房、老旧街区历史文化保护等公共配套服务设施建设等。项目建设内容符合《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）和《住房和城乡建设部等15部门关于加强县城绿色低碳建设的意见》（建村〔2021〕45号）要求。

该项目总投资5.4亿元，其中：项目资本金1.1亿元，占比21.07%，其来源为业主自筹；申请农业发展银行（以下简称农发行）贷款4.3亿元，占比78.93%，贷款期限15年（其中宽限期3年），执行政策性银行贷款优惠利率，采用保证担保方式。

二、运作模式

项目采取公司自主经营模式运作，由永福县国有控股公司作为项目业主，负责项目的投资、建设和运营，以项目自身运营收益作为还本付息来源，以第三方保证担保落实融资增信措施。

三、还款来源

该项目还款资金来自项目建成后预期的房屋租赁（含保障性租赁住房、商铺、幼儿园整租等）、广告位租赁（含高杆广告位、落地广告位、灯杆广告位及电梯厢广告位等）、物业服务（含住房、商铺、图书馆区等）、停车服务（含固定停车位租赁、临时停车服务及充电服务等）及文体运营服务（含环城水系游览、餐饮补给服务、住宿休闲服务和研学服务等）等收入。

经测算，该项目经营期内收入合计11.77亿元，扣除经营成本、税费后可用于还本付息收益合计7.8亿元，可覆盖项目贷款本金和还款期利息之和6.09亿元，评估综合偿债备付率为1.28。

四、担保措施

项目融资由借款人母公司提供全额保证担保。经测算，保证人担保能力为8.24亿元，能够覆盖项目贷款本息4.89亿元，具备担保能力。

五、项目融资经验做法

（一）地方政府统筹推进，多部门联动协调。永福县政府对城市更新工作高度重视，由县人民政府班子成员牵头，发展改革、财政、住房城乡建设、自然资源等部门成立工作专班，认真开展项目前期谋划工作，聘请专业咨询企业开展城市体检，编制城市更新可行性实施方案。

（二）打造实体化经营主体，确保市场化融资顺畅。为统筹推进“十四五”期间城市更新项目建设，永福县人民政府通过整合各类资源、盘活存量资产等方式新组建综合性市场化运作公司作为项目业主，梳理政府现有资产中具有一定经济价值的房产商铺、土地使用权、河砂疏浚经营权、新能源运营收费权等资源资产，通过依法合规程序注入新组建成立的国有公司，令其自身具备一定造血能力，符合市场化融资准入条件。

（三）科学规划建设内容，深挖项目还款现金流。该项目综合城市体检时提出的改造提升需求，对拟规划建设的项目进行统筹整合，将无收益或产生收入不能完全覆盖建设成本的水、电、路等基础设施项目，通过合理规划设计，与有收益的幼儿园、图书馆、保障性租赁住房、文体设施等经营性项目进行整合，以片区为基本单位整体打包推进，实现项目财务平衡，确保项目现金流能够覆盖融资成本。

（四）自治区、市、县三级联动，推动项目融资快速落地。农发行积极发挥政策性银行“逆周期、补短板、当先导”作用，充分利用机构覆盖特长，主动上门对接服务，做好城市更新融资政策宣传推介，积极商请政府相关部门、项目业主以及咨询设计单位召开协调会，共同协商解决融资难题。同时，农发行通过自治区、市、县三级联动，开通办理贷款“绿色通道”，倾斜信贷资源支持，在最短时间内完成项目评估及审批，确保项目融资高效落地见效。